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11月市场下行趋势确立 全国楼市库存去化两年来最低

发布时间:2018-12-17       
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    12月14日,国家统计局发布的《2018年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,1-11月份,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速较上期持平;11月单月全国楼市库存去化下探至近2年最低水平。11月份“国房景气指数”为101.92,比10月份回落0.03点。


  中原地产首席分析师张大伟分析指出:“虽然同比数据依然上涨,但细分单月数据,9月至11月,全国房地产市场单月销售面积数据已经出现连续3个月同比下调,市场已经确立了下行调整的趋势。” 


  库存去化达近2年最低水平


  国家统计局数据显示,2018年1-11月份,全国房地产住宅投资78027亿元,增长13.6%,增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.9%。


  分区域看,1-11月份,东部地区房地产开发投资58857亿元,同比增长11.3%,增速比1-10月份提高0.5个百分点;东北地区投资4534亿元,增长16.2%,增速提高0.6个百分点;中部地区投资22886亿元,增长5.9%,增速回落1.2个百分点;西部地区投资23806亿元,增长8.2%,增速回落0.2个百分点。


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数据来源:国家统计局官网


  值得注意的是,11月全国楼市库存去化仅162万平方米,达近2年最低水平。


  近半年来全国楼市库存去化情况为:5月末商品房待售面积56010万平方米,比4月末减少677万平方米;6月末商品房待售面积55083万平方米,比5月末减少927万平方米;7月末商品房待售面积54428万平方米,比6月末减少656万平方米;8月末商品房待售面积53873万平方米,比7月末减少555万平方米;9月末商品房待售面积53191万平方米,比8月末减少682万平方米;10月末商品房待售面积52789万平方米,比9月末减少401万平方米;11月末商品房待售面积52627万平方米,比10月末减少162万平方米。


  与此同时,拆分单月数据来看,9-11月已经连续3个月出现了成交面积同比下滑,其中11月单月同比下降了5%。


  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:“总体而言,去库存已经进入到后而阶段,去库存的速度不会加快。近期很多城市推盘节奏增加,也使得去库存曲线开始呈现筑底的态势。”


  东部地区房地产市场调整明显


  值得注意的是,1-11月份,东部地区商品房销售面积59142万平方米,同比下降5.1%,降幅比1-10月份扩大0.4个百分点;销售额68503亿元,增长5.6%,增速提高0.2个百分点。


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2018年1-11月份东中西部和东北地区房地产销售情况 数据来源:国家统计局官网


  此外,中部地区商品房销售面积42577万平方米,增长7.9%,增速回落0.8个百分点;销售额28695亿元,增长20.6%,增速回落0.5个百分点。西部地区商品房销售面积39732万平方米,增长6.6%,增速回落2个百分点;销售额27082亿元,增长23.5%,增速回落2.5个百分点。东北地区商品房销售面积7152万平方米,下降4.4%,降幅收窄0.3个百分点;销售额5228亿元,增长7.3%,增速提高0.1个百分点。


  张大伟指出:“从全国市场看,区域分化依然非常明显,特别是东部和东北销售面积均出现了下调,而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从成交额看,中西部同比上涨均超过20%。东部市场调整主要原因是各种约束性房地产调控政策,而东北房地产市场特别是县城的库存积压依然严重。


  2018年1-11月份,全国商品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%;商品房销售额129508亿元,同比增长12.1%。而2017年全国商品房销售面积169408万平方米,比上年增长7.7%,商品房销售额133701亿元,同比增长13.7%。


  张大伟认为,2018年销售额刷新历史记录已成定局,但很可能出现成交面积持平甚至可能同比轻微下调。2019年如果政策不变,市场将出现明显调整,拐点已经出现。


  调控政策底部逐渐出现


  随着今年以来融资渠道收窄,房企资金问题成为关注热点。


  国家统计局数据显示,1-11月份,房地产开发企业到位资金150077亿元,同比增长7.6%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中,国内贷款21807亿元,下降3.7%;利用外资102亿元,下降30.4%;自筹资金50619亿元,增长10.0%;定金及预收款49551亿元,增长15.7%;个人按揭贷款21420亿元,下降0.9%。


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数据来源:国家统计局官网


  根据中原地产研究中心统计显示,11月份楼市调控政策明显减少,只有苏州、承德两地针对限购政策有所升级,其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分针对房地产的调控内容基本以落实之前政策为主。


  “从全国看,之前的调控政策严格落地,市场涨幅明显放缓,整体平稳,部分城市房价开始明显调整,是约束性政策减少的最主要原因。楼市告别高烧,房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。”张大伟说。每·日·经·济·新·闻


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